Договор передачи комнат в коммунальной квартире

В 1992—1998 гг., до принятия ПКС № 24-ГГ, фактически раз-ї Решившего приватизацию комнат в коммуналках по отдельности без согласия соседей, многонаселенную квартиру проживающие в ней граждане могли оформить в собственность только при жела Нии представителей всех лицевых счетов (внутри каждой из семей отдельные ее члены вправе от приватизации отказаться, о чем говорилось выше). В настоящий момент во всех субъектах Федера Ции разработаны местные нормативные документы, позволяющие оформлять в собственность отдельные комнаты в коммунальной Квартире, при этом сама процедура подачи документов и получения Свидетельства о государственной регистрации права собственност (подробнее об этом см. также раздел) практически не отличается

Давайте более подробно рассмотрим случаи, возникающие, например, при частичной или полной приватизации 3-комнатной коммунальной квартиры, которую занимают три семьи: комнату 16 кв. м — Ивановы (30/100долей в потенциальном праве собственности), комнату 18 кв. м — Петровы (33/100долей) и комнату 20кв. м — Сидоровы (37/100долей).

1. Приватизируется только одна комната.

В этом случае, например, семья Ивановых подает заявление об оформлении в собственность занимаемой комнаты (16 кв. м) и получает Свидетельство о государственной регистрации права на 30/100 долей. У соседей (Петровых и Сидоровых) согласие не берется, преимущественное право покупки комнаты Ивановых, если последние будут возмездно отчуждать свое жилье, не возникает. Однако формальными собственниками неприватизированных (18 и 20 м) комнат являются муниципальные органы, и Ивановы в случае возможного отчуждения своей жилплощади обязаны направить в их адрес (в Москве — жилуправление соответствующего округа) предложение о покупке и получить письменный отказ.

1. Приватизируются две комнаты одновременно.

В один календарный день заявление на приватизацию подали две семьи: Ивановы (16 м2) и Петровы (18 м2). В этом случае у них возникает общая долевая собственность соответственно на 30/100 и 33/100 доли в праве, и при возмездном отчуждении любой из комнат (например, Ивановы решили свою обменять) у других участников долевой собственности (в нашем случае — Петровых) возникает преимущественное право покупки (у третьей семьи — Сидоровых, которые в приватизации не участвовали и продолжают жить в муниципальной комнате 20 м2, естественно, никаких новых прав не образуется).

1. Приватизируются две или три комнаты порознь.

В рассматриваемом примере Ивановы исполнили приватизацию в 2000 г., Петровы — в 2008 г., а Сидоровы продолжают жить в муниципальной комнате. В таком случае у первых двух семей по отношению друг к другу также возникает право ОДС, и в соответствии со ст. 42 ЖК РФ при возможном отчуждении у вторых соседей- собственников возникает преимущественное право покупки.

1. Приватизируется вся квартира (три комнаты вместе).

В этом случае все три семьи подают одновременно заявление "а приватизацию каждой из комнат и получают отдельные Свидетельства о государственной регистрации прав на 30/100 (эквивалент 16 кв. м), 33/100 (18 кв. м) и 37/100 (20 кв. м) долей в праве ОДС соответственно. При возмездном отчуждении одной из комнат И і Петровых, и у Сидоровых возникают преимущественные права покупателя, которые, впрочем, на практике легко обходятся — либо сделка оформляется как безвозмездная, например, дарением, либо покупная цена назначается значительно выше рыночной. Правда, обаказанных способа имеют свои ограничения, которые необходимо учитывать: фиктивное дарение в дальнейшем может быть признано в судебном порядке притворной сделкой (согласно ст. 170 ГК РФ), а при назначении явно завышенной цены именно ее нужно указывать в договоре купли-продажи с третьим лицом, что в дальнейшем может привести к признанию подобной сделки! недействительной уже по инициативе покупателя.

В книге приводится типовой договор приватизации одной» комнаты в коммунальной квартире (из рассмотренных выше это случай 1).