Ипотека при приобретении новостроек

Ипотека при приобретении новостроек

Как уже говорилось выше, кредитные учреждения весьма неохотно выдают ссуды под покупку объектов первичного рынка (квартир, таунхаусов, коттеджей, нежилых помещений), даже если дом введен в эксплуатацию, не говоря уже о начальных стадиях строительства. То же можно сказать и о ломбардном кредитовании под залог «недостроенной» недвижимости — ведь в обоих рассматриваемых в этой главе случаях (ипотека в силу закона и по договору) предметом залога является не объект, а право его! требования после получения жилья (или нежилого помещения) в собственность. К тому же практически у всех застройщиков, к которым обращается клиент — получатель ипотечного кредит", существуют определенные проблемы с оформлением исходноразрешительной документации (ИРД) на объект, что в дальнейшем, когда многоквартирный дом (поселок) будет построен, сильно за тягивает оформление в собственность недвижимости, являющейся предметом ипотеки. Более подробно об этом у нас шла речь в разделе V настоящей книги, а также в специализированном издании, посвященном новостройкам.

Кроме того, предметом ипотеки могут быть и объекты незаве шенного строительства. При этом в соответствии со ст. 76 Закона № 102-ФЗ в залог могут быть переданы не только права требовани еще непостроенных квартир (домов, таунхаусов), но и принадлежашие залогодателю материалы и оборудование, необходимые для ведения строительно-монтажных работ (СМ Р). Однако на практике такое обеспечение обычно бывает недостаточным для получения денежных средств, необходимых застройщику для дальнейшего строительства.

Казалось бы, достаточным обеспечением для кредитной организации была бы в этом случае возможность залога земельного участка под строительной площадкой (земля может принадлежать застройщику как на праве собственности, так и аренды). Однако в соответствии со ст. 15.1 Закона № 214-ФЗ такой участок считается находящимся в залоге у дольщиков (приобретателей квартир) в обеспечение обязательств застройщика по соответствующим договорам долевого участия. Указанное право залога прекращается с момента подписания сторонами передаточных актов на уже построенные квартиры. Поэтому на стадии строительства застройщик может заложить землю только по правилам последующей ипотеки.

В настоящей главе мы рассмотрим два случая ипотеки, связанных с новостройками: во-первых, классическое получение кредита для приобретения нового жилья (при этом возникает залог в силу закона); во-вторых, ломбардное кредитование (получение денежных средств на различные нужды) под обеспечение имущественных прав на новостройку (в этом случае возникает «договорная» ипотека).


Комментарии закрыты.