Существенные, обычные и случайные условия договора

Существенные, обычные и случайные условия договора

Условиями договора являются договоренности сторон договора о том, как, каким образом, в какие сроки, по какой цене и т.п. должны строиться отношения между ними: о чем договариваются стороны, какие действия и в какие сроки та и другая сторона должны произвести, по какой цене, какая ответственность и ее размер (если ответственность предусмотрена в деньгах) наступает у каждого участии ка договора (каждая сторона можетбыть представлена как одним, так и несколькими лицами), в каком порядке, каким образом, в каком суде разрешаются споры между сторонами.

Вся совокупность возможных условий договора, которые могут быть согласованы при подготовке текста договора, подразделяются на три основных вида: существенные условия, обычные условия и случайные (специальные) условия.

Существенные условия договора — это условия, названные законом существенными (например, предмет договора, ценаидр.) или признанные таковыми сторонами. То есть в тексте договора должны быть указания на то, что стороны признают то или иное условие, или несколько условий одновременно существенными. Очень важно знать составителям договора, что при отсутствии в тексте договора условий, названных законом существенными, договор считается незаключенным, даже в случае, если по нерадивости сотрудников регистрирующего органа Росреестра такой договор зарегистрирован. Незаключенным будет считаться и договор, подписанию которого предшествовало заключение предварительного договора, в том случае, если в предварительном договоре были предусмотрены существенные условия, как предусмотренные законом, так и названные сторонами, но в тексте основного договора, заключенного на основе предварительного, одно или несколько существенных условий отсутствуют (даже если такое отсутствие стало следствием простой технической ошибки, а стороны эту ошибку до подписания не заметили).

Обычные условия договора — это такие условия, которые «расшифровывают» весь комплекс взаимоотношений между сторонами договора при его исполнении. «На заре» развития гражданско-правовых отношений, которые начались с принятием закона о собственности в 1990 году и «запуском» приватизации, когда миллионы постсоветских граждан получили в собственность дорогостоящее имущество — квартиры, земельные участки, акции, паи и т.д., ни у самих граждан, ни у должностных лиц тогдашнего Министерства юстиции — нотариусов, не было того опыта, который накоплен у участников гражданского оборота к настоящему времени. Причем «разбор ошибок», если они и случаются, разнообразие ситуаций, с которыми обращаются к нотариусам субъекты гражданского оборота, выпуск методических рекомендаций со стороны высших органов нотариата России привели к тому, что, например, договоры купли-продажи «сегодняшнего дня» разительно отличаются от договоров начала 90-х годов. Берешь в руки договор тех времен, а он «пустой» — в тексте договора указаны фамилии, имена отчества участников договора, купил-продал за такую-то цену квартиру по такому то адресу и практически все! Такое содержание договора порождало во многих случаях негативные последствия в случае возникновения каких-либо споров, прежде всего судебных. Например, в договорах купли-продажи не указывался срок и порядок передачи денег за квартиру и добросовестные продавцы ждали длительное время, когда покупатель соизволит заплатить им цену квартиры, обращались в суд о взыскании с покупателя всей суммы за купленную квартиру за вычетом аванса, а суд, хотя и не отказывал им в удовлетворении иска, но и никоим образом не «наказывал» покупателя. Покупатель на суде заявлял, что он не отказывается от оплаты за квартиру, но в связи с отсутствием в тексте договора конкретных сроков оплаты цены за нее, считал, что действует в соответствии с законом и из-за личных обстоятельств намеревается заплатить цену за квартиру в самое ближайшее время, уверяя при этом суд, что продавец не обращался к нему с требованием передать деньги. Бывали случаи, когда «страдали» покупатели, которым под разными предлогами или вообще без предлогов длительное время не передавались продавцами проданные квартиры, так как договор не содержал сроков и порядка освобождения квартиры, это же касалось и снятия с регистрационного учета (выписки) продавцов и членов их семей. А случались такие ситуации из-за того, что нотариусы, которые удостоверяли договоры и готовили их тексты, исходили из того, что все эти действия подразумеваются сами по себе и должны исполняться сторонами в обязательном порядке. Неопределенность, заложенная в тексте договора, порождала подобные негативные ситуации. Проблемы, связанные с исполнением сторонами договоров, стали возникать достаточно часто, поэтому уже в конце 90-х годов, когда маховик сделок по отчуждению квартир, комнат, долей достиг высокой скорости и объем сделок стал очень большим, в тексты договоров стали вводить обязательные для сторон сроки исполнения взятых на себя по договору обязательств, что давало возможность пострадавшей стороне достаточно быстро обратиться в суд и выиграть иск. Условия такого рода, которые содержатся в текстах договоров и являются обычными, то есть вытекающими из их сути и порядка взаимодействия сторон.


Комментарии закрыты.