Безусловно, это нововведение несколько обнадеживает и обеспечивает гарантию того, что наши с Вами денежки будут уплачены за юридически «чистый» объект. Но как уже говорилось выше, Закон № 214-ФЗ распространяется лишь нате объекты строительства, разрешения на которые были получены после 01.04.2005 г. А на сегодняшний день такірс объектов немного, и в большинстве своем застройщики реализуют свои квартиры по старым или вновь изобретенным «серым» финансовым схемам, руководствуясь при этом отнюдь не Законом№ 214-ФЗ. Поэтому, уважаемый читательл не постесняйтесь спросить у первоначал вного участника долевого строительства (т.е. у Вашего продавца) пакет документов, на основании которых он приобретал квартиру у застройщика во вновь возводимом доме-новостройке, а также все платежные поручения, квитанции, кассовые чеки (если имеются) об исполнении им своих финансовых обязательств. Хотя все эти документы в обязательном порядке наказываются в договоре уступки права требования, будет лучше, если Вы ознакомитесь с ними заранее, а не в момент подписания договора.
Законодатель в помощь добросовестным новым участникам долевого строительства прямо указывает, что первоначальный инвестор (дольщик) обязан передатьему не только документы, удостоверяющие право требования, но и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления этого требования. Такая информация может касаться и организации-застройщика, его деловой ре путав ции, содержать описание тех или иных особенностей переданного права, разъяснять определенные его условия; дополнительных соглашений, уточнений, приложений. Все эти сведения должны иметь одно, но главное свойство — значимость для осуществления новым инвестором (дольщиком) переходящих к нему прав и обязанностей по договору об участии в долевом строительстве. Характер этих сведений может иметь решающее значение для Вас, уважаемый читатель.
В договоре может быть установлено, что первоначальный инве-Я стор (дольщик) передает новому лишь половину или 1/3, 2/3 и т.Д-1 долей в праве на жилплощадь. Однако это четко следует указать в договоре, заключенном между сторонами.
Как уже отмечалось выше, договор уступки прав требования составляется в простой письменной форме, не требуя нотариального удостоверения. До введения в действие Закона № 214-ФЗ его достаточно было составить и подписать обеими сторонами, при этом уведомив или согласовав его условия с застройщиком, и Вы, уважаемый читатель, становились новым участником долевого строительства, и уже на Вас в дальнейшем было бы оформлено право собственности на квартиру во вновь возведенном многоквартирном доме.
Встречаются случаи, когда застройщик предлагает первоначальному и новому участникам долевого строительства не заключать договор переуступки права требования, а просто переподписать договор. То есть все экземпляры договора об участии в долевом строительстве, заключенный с первоначальным инвестором (дольщиком) будут уничтожены, а новый аналогичный договор об участии в долевом строительстве в отношении этого же объекта недвижимости и той же квартиры будет заключен с новым инвестором (дольщиком). При этом не требуются никакие реквизиты и штампы «СОГЛАСОВАНО», хотя за переоформление договора заплатить все равно придется. Делать, конечно же, этого не следует. И вот почему:
Во-первых, подписанием договора переуступки прав требования подтверждается факт перемены лиц в договоре, что впоследствии будет немаловажно при оформлении прав собственности на квартиру.
Во-вторых, платежные поручения и квитанции, когда-то оплаченные первоначальным инвестором (дольщиком), считаются как оплаченные новым участником долевого строительства, и следовательно, Вы, уважаемый читатель, считаетесь полностью выполнившим все финансовые обязательства по договору об участии в долевом строительстве. В противном случае договор об участии в долевом строительстве оформлен на Ваше имя, а финансовые обязательства выполнил за Вас некий «Козел Иванович». Где и как потом Вы будете доказывать, что необходимую сумму по договору Вы заплатили — документов-то нет! Или первоначальный инвестор (дольщик) заявит, что денег от Вас никаких не получал, и квартиру во вновь возводимом доме-новостройке, которую он своевременно И полностью оплатил (о чем в бухгаїтерии застройщика имеются соответствующие платежные документы) он намеревается оформлять в свою собственность. Поэтому авторы книги настоятельно советуют Вам, дорогой читатель, внимательнее относиться к подобного рода договорам, и если Вы не чувствуете в себе силы трезво и рационально подойти к вопросу переоформления объекта недвижимости, то лучше обратиться к юристам, специализирующимся в этой области законодательства.
Что еще нужно знать о договоре о переуступке прав требования? Гаверное то, что первоначальный инвестор (дольщик) отвечает перед новым участником долевого строительства за недействительность переданного ему права требования. При этом не имеет значения то обстоятельство, что он сам в момент уступки требования новому участнику мог и не знать о недействительности этого требования. Например, первоначальный инвестор (дольщик) приобрел у застройщика квартиру в доме-новостройке, которой застройщик не имел права распоряжаться, и заведомо скрыл от первоначального участника долевого строительства этот факт. В равной степени, если первоначальный инвестор (дольщик) ввел в заблуждение нового участника долевого строительства и уступил ему заведомо недействительное требование, он несет ответственность перед новым инвестором (дольщиком).
Комментарии закрыты.