Агентства по продаже недвижимости

Агентства предлагают клиенту заключить договор в уже готовой форме. Это так называемые договоры присоединения, которые регулируются в гражданском законодательстве нормами ст. 429 ГК РФ. Поэтому «юридически грамотно» читать предлагаемый готовый договор необходимо каждому и при этом учитывать следующую норму гражданского законодательства — сторона, которой предлагают заключить договор присоединения, имеет право впоследствии в судебном порядке изменить или расторгнуть договор. Для этого необходимо знать следующее:

1. В риэлтерской фирме вам не должны предлагать заключать договор возмездного оказания услуг. Это запрещено законом. Так как риэлтерские услуги — прежде всего услуги по представительству в юридически значимых действиях — гражданско-правовых сделках, и совершение связанных с этим представительством фактических действиях (сбор документов на недвижимость, принятие или внесение предоплаты, подписание предварительного договора в пользу клиента, организация публикаций публичных оферт, принятие корреспонденции для клиента, связанных с исполнением по договору риэлтерских услуг, показ или просмотр объектов недвижимости, ведение переговоров с потенциальными партнерами по сделке, согласование существенных, обычных и случайных условий будущего основного договора по гражданско-правовой сделке), то должен заключаться либо договор поручения, либо агентский договор, о которых пойдет речь в нашей книге.

После заключения агентского договора агент (риэлтер) вправе самостоятельно выбирать, будет ли он действовать от собственного имени, и тогда он ответственен за все действия по агентскому договору, либо он будет действовать от имени принципала (клиента), указывая, что он действует от имени принципала, и тогда вся ответственность лежит на принципале. При этом агент вправе в течение срокадействия этого договора для однихдействий выбирать первый вариант, для иных действий — второй, при этом не объясняя, почему так поступает.

1. Договор на оказание риэлтерских услуг должен отражать и точно определять стороны договора. Это означает: для определения гражданина достаточно указать фамилию, имя и отчество, паспортные данные, место регистрации (желательно также указать фактическое место проживания). Для юридического лица — полное наименование с указанием гражданско-правовой формы организации, юридический и фактический адрес, расчетный счет в банке, контактные телефоны (все эти данные необходимо проверять). Очень важно, чтобы было обозначено должностное лицо и его полномочия (Устав или доверенность) на подписание договора (это также надо проверять). Кроме этого в договоре должно указываться лицо (агент), который будет непосредственно работать по варианту клиента.
2. Во втором разделе договора оказания риэлтерских услуг должен быть определен предмет договора, т.е — оказание риэлтерских услуг, — причем точная формулировка той услуги, которую должно оказать агентство, с указанием объекта недвижимости. Как правило, в этом же разделе указывается срок действия договора. Клиенту должна быть известна очень важная юридическая норма — окончание срока действия договора не означает прекращения обязательств сторон по договору, если такое прекращение обязательств не предусмотрено законом или договором. Истечение срока действия договора означает наступления ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
3. Так как определение предмета договора не должно быть набором общих фраз, необходим третий раздел «Права и обязанности сторон». Даже если предмет указать общей фразой (например, «оказание посреднических услуг по продаже объекта недвижимости») необходима расшифровка всех необходимых действий, которые должно произвести агентство по продаже квартиры, а именно: осмотреть квартиру, определить ее рыночную стоимость и ликвидность, организовать публикацию в СМИ и специальных базах объявлений с информацией о продаже квартиры, организация телефонного информирования потенциальных покупателей о юридической «истории» квартиры, о целях и причинах продажи, о пожеланиях покупателя, о деталях будущей сделки, о наиболее вероятной дате сделки, организация показов квартиры потенциальным покупателям, сбор информации о потенциальных покупателях (располагают ли покупатели суммами на покупку или они продают свою квартиру, а покупают объект договора или используют ипотечные кредиты и т.д.). Все действия, которые необходимо для эффективной продажи квартиры клиента, должны быть перечислены в третьем разделе, в котором подробно раскрываются все права и обязанности сторон. Как правило, у исполнителя (фирмы) в этом разделе перечисляются поэтапно и подробно все действия по исполнению поручения клиента, но обозначаются права исполнителя требовать оплаты своих услуг, возмещения затрат, права требовать достоверной информации от клиента обо всех обстоятельствах, связанных с исполнением поручения, выдачи доверенности на проведение всех необходимых действий работнику агентства, исполнения условий договора и т.п. В свою очередь, в этом разделе перечисляют права и обязанности клиента, в том числе и по оплате объявлений в СМИ о продаже квартиры.
4. Четвертый раздел содержит договоренности сторон по расчетам за оказанные услуги, порядке оплаты всех платежей и другим финансовым вопросам.
5. Пятый раздел, как правило, посвящен ответственности сторон и порядку разрешения споров между ними. Здесь участникам сделки должно быть известно, что ответственность без обеспечения фактически виртуальна. Нормы закона таковы, что если, например, не предусмотреть неустойку в тексте договора и законом не предусматривается взимание таковой с виновной стороны, в суде очень проблемно доказать наличие убытков, взыскать которые тоже будет очень непросто.
6. Шестой раздел обычно содержит возможность внести в договор специальные договоренности между сторонами, как правило, не включенные в готовую форму текста заранее. Таковые должны быть согласованы сторонами и изложены в тексте таким образом, чтобы не возникало неопределенности или разночтения у лиц, заключающий этот договор.
7. Седьмой раздел — это строчки для подписания договора сторонами и указания реквизитов сторон, контактных телефонов и т.д. Юридическое лицо подпись должностного лица удостоверяет печатью, физическое ставит только подпись полностью (фамилия, имя, отчество) и удостоверяет это своей подписью.