Залог недвижимого имущества клиента — самый распростраИ ненный способ обеспечения возвратности крупного (свыше 10® тыс. долл.) банковского кредита. Как уже говорилось выше, одно-Я временно с подписанием кредитного договора (см. раздел 6.2. Я стороны оформляют договор залога (ипотеки), который подтверждает право кредитора при неисполнении заемщиком (полностыИ или частично) своих обязательств получить преимущественное удовлетворение своих материальных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества должника (комнаты, квартиры дома, участка, коттеджа, таунхауса, нежилого помещения и т.д.).
Основными этапами реализации механизма залога являются
— выбор вида и предметов (объектов) залога;
— осуществление оценки предметов залога;
— составление, подписание и госрегистрация договора о залоге;
— исполнение кредитного договора и снятие залога;
— порядок обращения взыскания на залог (если в этом возникает необходимость).
Давайте рассмотрим эти этапы более подробно:
Предметом залога может быть, естественно, любой объект недвижимого имущества, находящегося в собственности заемщика, и даже доля в праве на него. Для новостроек в качестве такового может быть и имущественное право требования. В соответствии со ст. 5 Закона № 102-ФЗ объектами ипотеки могут быть:
— земельные участки без строений;
— домовладения (жилые дома на земельных участках);
— квартиры и их блоки в многоквартирных домах, а также комнаты;
— дачи, садовые домики, гаражи, машиноместа;
— здания и сооружения, а также их части.
Как показала практика, наиболее ликвидными предметами ипотеки являются квартиры небольшой (30—60 м2) общей площади в домах высоких категорий, которые расположены в столичных или «миллионных» городах или ближайших пригородах таковых, а также земельные участки без строений, имеющие целевое назначение — ИЖС (под индивидуальное жилищное строительство) и нежилые помещения в центре крупных городов.
Общее требование кстоимости объектов при их ипотекетаково: Рыночная цена заложенного имущества должна быть больше суммы ссуды и причитающихся за нее процентов в среднем на 20—30%, что учитывает определенные риски кредитора при возможном наложении взыскания. Кроме того, по оценочной стоимости объекты желательно реализовать в срок, не превышающий полгода. Естественно, что в наличии должна быть вся юридическая документация (не только правоустанавливающая, но и техническая), Подтверждающая «чистоту» объекта.
Как уже говорилось выше, определение рыночной стоимости Предметов ипотеки выполняется оценщиками, квалификационные ‘Ребования к которым отвечают положениям Закона № 135-Ф3 (с 01.01.2008 г. лицензирование оценочной деятельности, как изустно, отменено).
- Оформление договора ипотеки.
Как уже говорилось выше, договор залога недвижимого имуще ства (ипотеки) подписывается одновременно с кредитным договор ром (см. раздел 3.2.1). Его существенными условиями являются: 1
— отражение сущности обеспеченного ипотекой обязательства его размера, процентной ставки и сроков исполнения;
— вид залога, состав и оценочная стоимость заложенного иму щества;
— права залогодателя на объекты, обремененные ипотекой;
— способы распоряжения заложенным имуществом и обеспечение его сохранности.
В соответствии с Законом № 102-ФЗ договор залога составляется в простой письменной форме (ППФ) и это обременение подлежит госрегистрации в органах юстиции (соответствующем Управлении Росреестра).
Кроме того, вышеуказанный закон устанавливает и обязательность страхования предмета ипотеки.
- Снятие залога.
После исполнения заемщиком (должником) всех своих обязательств по первоначальному кредитному договору в соответствии со ст. 25 Закона № 102-ФЗ регистрационная запись об ипотеке (обременении заложенного имущества) погашается на основании заявления кредитора либо решения суда. Договор об ипотеке и закладная, выданная по нему при этом утрачивают свою силу.
- Обращение взыскания на предмет залога.
К указанной процедуре приходится прибегать, когда заемщик (должник) не может или не хочет выполнять свои обязательства по кредитному договору и кредитор (банк) имеет право расторгнуть последний водностороннем порядке или потребовать досрочного исполнения соответствующего обязательства. Причем обращение взыскания может быть наложено как в судебном, так и «договорном» порядке.
В дальнейшем заложенное имущество, вне зависимости от способа обращения взыскания, реализуется путем продажи с публичных торгов. При этом начальная цена либо устанавливается решением суда, либо соглашением залогодержателя и залогодателя, а покупателем СТаНОВИТСЯ ЛЮбое физическое ИЛИ ЮрИДИЧеСКОе ЛИЦОї предложившее на торгах наивысшую цену. При этом если сумма, вырученная от реализации предмета залога, больше удовлетворения требований кредитора и расходов на исполнительное производство, хо оставшиеся средства передаются бывшему залогодателю (несостоятельному должнику).
Основные этапы реализации залогового механизма, рассмотренные в настоящем разделе, в общем и целом применимы и к залогу имущественных прав, и к залогу имущества по договору займа, и при залоге закладных, где будут рассмотрены только существенные особенности этих видов договоров.
Комментарии закрыты.