Договор управления имуществом

Договор управления имуществом

В жизни случаются ситуации, когда собственник имущества отсутствует по разным причинам, например, пропал и место его пребывания никому не известно. Но у этого гражданина имеются обязательства, которые необходимо исполнять, — погашать его долги, выплачивать алименты и т. п. Тем более что в последние годы благосостояние граждан растет, и часто оказывается, что человек пропал, а его имущество требует управления, то есть пока гражданин не найден мертвым, пока не будет судом признана его юридическая смерть, имущество должно функционировать, приносить пользу и доходы; из них возможно исполнение обязательств пропавшего. Может создаться такая ситуация, что при гибели родителей имущество в виде наследства стало принадлежать одному или нескольким несовершеннолетним детям, а их опекун (например бабушка) не может и не умеет управлять имуществом. В таких случаях можно и нужно заключить договор доверительного управления имуществом. То есть с имуществом начинает работать профессионал, действующий по вышеуказанному договору в интересах выгодоприобретателя — детей пропавшего человека, его кредиторов или иных лиц, перед которыми у собственника имеются обязательства.

В более общем случае доверительное управление недвижимым имуществом может использоваться и в интересах живого, здорового и вполне дееспособного лица с целью получения таковым прибыли. На практике это встречается при сдаче жилья или нежилых помещений в аренду (найм), причем по схемам, позволяющим получить ! максимальный доход (например, посуточный найм квартиры, арендный обмен, логистическая оптимизация складского хранения и т.д.). В рассмотренных случаях собственник объекта является и учредителем доверительного управления, и выгодоприобретателем в одном лице.

Третья распространенная схема доверительного управления — распоряжение имуществом умершего гражданина в интересах его наследников. В этом случае в соответствии со ст. 1026 ГК РФ доверительного управляющего назначает душеприказчик — лицо, назначенное исполнителем воли умершего.

В соответствии со ст. 1017 ГК РФ договор доверительного управления (ДДУ) составляется в форме, предусмотренной законодательством для купли-продажи (об этом уже шла речь в главе 2.1 первой части нашей книги), а также требует государственной регистрации обременения (при этом права собственности к доверительному управляющему, естественно, не переходят). Существенными условиями ДДУ в соответствии со ст. 1016 ГК РФ являются:

— состав имущества, передаваемого в доверительное управление, и его персонификация;

— указание учредителя и выгодоприобретателя;

— размер и форма вознаграждения доверительному управляющему (если таковое предусмотрено);

— срок действия, порядок расторжения и прекращение договора.

Очень важным вопросом при заключении ДДУ является формулировка полномочий управляющего: какие действия последний имеет право совершать в интересах учредителя (выгодоприобретателя): например, только сдавать имущество в аренду (найм) или таковое возмездно отчуждать. Кроме того, ст. 1020 ГК РФ предписывает управляющему предоставлять отчет о проделанных действиях (по анологии с отчетом агента, см. раздел 7.1.3).

Учитывая несовершенство действующего законодательства, ДДУ на практике используется редко. Например, при сдаче имущества в аренду (наем) обычно собственник передает объект доверенному лицу (например, сотруднику риэлтерской фирмы), который уже подбирает жильца, т.е. стороны выстраивают цепочки «наймодатель — наниматель — поднаниматель» или «арендодатель — арендатор — субарендатор».

При возмездном отчуждении и/или приобретении недвижимого имущества обычно выдается доверенность. Ниже приведен образец ДД У, где доверительным управляющим является юридическое лицо, а учредитель управления действует в интереса отсутствующего выгодоприобретателя.


Комментарии закрыты.