Понятие вторичного рынка ясно сейчас практически всем. Это жилье, выставляемое на продажу собственниками. То есть в такой квартире (она может быть в новом, недавно возведенном доме и в очень старом, дореволюционной постройки), где проживали и проживают граждане. Когда-то давно или совсем недавно это была государственный или муниципальный жилой фонд, и до момента возникновения прав частной собственности «юридическая история)» жилья может быть очень сложной. Самостоятельно разобраться в этой цепочке довольно проблематично, поэтому в процессе работы профессионалы могут выйти на факты, которые впоследствии с большой вероятностью прекратили бы права последнего приобретателя с огромным для него ущербом. В связи с этим многие граждане и юридические лица, не желая рисковать, уходят со вторичного рынка, обращая свое внимание на новостройки, не подозревая, что, приобретая квартиры в новом строящемся или только фактически возведенном, но «неоформленном» доме рискуют в не меньшей степени, чем на вторичном рынке, не получить документы, подтверждающие их права собственника, так как ошибка в оформлении землеотвода или заведенное в период строительства следственное дело могут на долгие годы «подвесить» инвестора в «правовом вакууме».
На вторичном рынке действует принцип «реальности прав». Они уже возникли, признаны государством и в случае законно проведенной сделки не могут быть прекращены у последнего Добросовестного приобретателя. Поэтому сегмент рынка недвижимости, в котором представлено вторичное жилье, на взгляд Многих здравомыслящихлюдей, является более привлекательным. Тем более что именно эта часть рынка дает возможность подобрать варианты на любой вкус и кошелек. Ведь именно такое жилье имеет Широчайшую амплитуду цен (то есть представлено как самое дешевое, так и самое дорогое). География вторичного жилья весьма °бширная — это вся территория Москвы, так как новостройки, на которые оформлено право собственности как частных лиц, так и самого города, — это уже вторичный рынок (с юридической точ- и зрения). На вторичном рынке большинство квартир находится в состоянии, требующем не очень дорогого ремонта, что подчас позволяет новым собственникам въехать и проживать еще некоторое время до вложений в «косметику». Новостройки же требуют определенных средств на ремонт и доведение «до ума», то есть до состояния, когда в «бетонной коробке» можно будет проживать.
В новом доме, где ремонт делают все собственники, два-три будущих года — это жизнь рядом с отбойным молотком, в цементной пыли, грохоте, специфических запахах и других «прелестях», тем более что по прошествии трех—пяти лет здание дает усадку и в только что отреставрированной квартире необходимо делать новый ремонт. Так что положительных факторов при выборе вторичного сегмента рынка достаточно.
Практика показывает, что сегмент вторичного жилья — очень активный, стабильно развивающийся рынок, где, зная его достоинства и недостатки, можно удовлетворить любые запро- сы клиентов. Специализация риэлтеров на «вторичке» носит следующий характер: есть фирмы или индивидуалы, которые работают по определенным районам и даже микрорайонам. Они отслеживают все предложения на продажу или покупку в своем «ареале», выявляют потенциальных клиентов, проживающих в этих районах, сопровождают их при приватизации и другими способами контролируют охваченную территорию, информируют местное население о своих услугах. Есть риэлтеры, которые специализируются на таких операциях, как разъезд и расселение коммунальных квартир. Это очень сложная профессиональная работа, которая по плечу далеко не всем маклерам, так как при подготовке и проведении таких операций приходится применять целый спектр психологических и фактических приемов, характерных именно для расселения (разъезда).
Есть специалисты, занимающиеся только «дорогой» недвижи-и мостью. Этот сегмент рынка также требует особых, специальных приемов работы, и зачастую успешно действующий на дешевом и умеренно дорогом жилье риэлтер оказывается здесь бессильным 1 и совершает много ошибок, если ему приходится вдруг работать с элитными клиентами.
Но большинство агентств недвижимости и частных маклеров поистине «всеядны», то есть работают с любым вариантом, который попадает им. Поэтому в настоящей главе мы постараемся осветить И основные особенности договоров, которые заключают фирмы и индивидуалы с клиентами, пришедшими к ним с определенным я заданием. Эти договоры по своему составу являются смешанными, то есть содержат элементы договора поручения, возмездного оказания услуг и агентского.
Комментарии закрыты.