Договоры об оказании риэлтерских услуг на вторичном рынке

Договоры об оказании риэлтерских услуг на вторичном рынке

Понятие вторичного рынка ясно сейчас практически всем. Это жилье, выставляемое на продажу собственниками. То есть в такой квартире (она может быть в новом, недавно возведенном доме и в очень старом, дореволюционной постройки), где проживали и проживают граждане. Когда-то давно или совсем недавно это была государственный или муниципальный жилой фонд, и до момента возникновения прав частной собственности «юридическая история)» жилья может быть очень сложной. Самостоятельно разобраться в этой цепочке довольно проблематично, поэтому в процессе работы профессионалы могут выйти на факты, которые впоследствии с большой вероятностью прекратили бы права последнего приобретателя с огромным для него ущербом. В связи с этим многие граждане и юридические лица, не желая рисковать, уходят со вторичного рынка, обращая свое внимание на новостройки, не подозревая, что, приобретая квартиры в новом строящемся или только фактически возведенном, но «неоформленном» доме рискуют в не меньшей степени, чем на вторичном рынке, не получить документы, подтверждающие их права собственника, так как ошибка в оформлении землеотвода или заведенное в период строительства следственное дело могут на долгие годы «подвесить» инвестора в «правовом вакууме».

На вторичном рынке действует принцип «реальности прав». Они уже возникли, признаны государством и в случае законно проведенной сделки не могут быть прекращены у последнего Добросовестного приобретателя. Поэтому сегмент рынка недвижимости, в котором представлено вторичное жилье, на взгляд Многих здравомыслящихлюдей, является более привлекательным. Тем более что именно эта часть рынка дает возможность подобрать варианты на любой вкус и кошелек. Ведь именно такое жилье имеет Широчайшую амплитуду цен (то есть представлено как самое дешевое, так и самое дорогое). География вторичного жилья весьма °бширная — это вся территория Москвы, так как новостройки, на которые оформлено право собственности как частных лиц, так и самого города, — это уже вторичный рынок (с юридической точ- и зрения). На вторичном рынке большинство квартир находится в состоянии, требующем не очень дорогого ремонта, что подчас позволяет новым собственникам въехать и проживать еще некоторое время до вложений в «косметику». Новостройки же требуют определенных средств на ремонт и доведение «до ума», то есть до состояния, когда в «бетонной коробке» можно будет проживать.

В новом доме, где ремонт делают все собственники, два-три будущих года — это жизнь рядом с отбойным молотком, в цементной пыли, грохоте, специфических запахах и других «прелестях», тем более что по прошествии трех—пяти лет здание дает усадку и в только что отреставрированной квартире необходимо делать новый ремонт. Так что положительных факторов при выборе вторичного сегмента рынка достаточно.

Практика показывает, что сегмент вторичного жилья — очень активный, стабильно развивающийся рынок, где, зная его достоинства и недостатки, можно удовлетворить любые запро- сы клиентов. Специализация риэлтеров на «вторичке» носит следующий характер: есть фирмы или индивидуалы, которые работают по определенным районам и даже микрорайонам. Они отслеживают все предложения на продажу или покупку в своем «ареале», выявляют потенциальных клиентов, проживающих в этих районах, сопровождают их при приватизации и другими способами контролируют охваченную территорию, информируют местное население о своих услугах. Есть риэлтеры, которые специализируются на таких операциях, как разъезд и расселение коммунальных квартир. Это очень сложная профессиональная работа, которая по плечу далеко не всем маклерам, так как при подготовке и проведении таких операций приходится применять целый спектр психологических и фактических приемов, характерных именно для расселения (разъезда).

Есть специалисты, занимающиеся только «дорогой» недвижи-и мостью. Этот сегмент рынка также требует особых, специальных приемов работы, и зачастую успешно действующий на дешевом и умеренно дорогом жилье риэлтер оказывается здесь бессильным 1 и совершает много ошибок, если ему приходится вдруг работать с элитными клиентами.

Но большинство агентств недвижимости и частных маклеров поистине «всеядны», то есть работают с любым вариантом, который попадает им. Поэтому в настоящей главе мы постараемся осветить И основные особенности договоров, которые заключают фирмы и индивидуалы с клиентами, пришедшими к ним с определенным я заданием. Эти договоры по своему составу являются смешанными, то есть содержат элементы договора поручения, возмездного оказания услуг и агентского.


Комментарии закрыты.