Договоры аренды жилых помещений

Договоры аренды жилых помещений

Как уже отмечалось выше, существенным отличием правоотношений аренды (гл. 34 ГК РФ) от найма (гл. 35 ГК) является выбор субъекта возмездного владения и пользования помещением — в первом случае речь идет о юридическом лице или индивидуальном предпринимателе, которые, заключив с собственником или уполномоченным им лицом договор аренды, в дальнейшем сдают жилплощадь своим сотрудникам (на практике часто посторонним лицам, оформленным в качестве таковых) в субаренду, извлекая при этом доход. Существует также схема, получившая на практике название арендный обмен: в этом случае юридическое лицо (чаще всего риэлтерская фирма) заключает с собственником (своим клиентом) договор аренды, подбирает на такую квартиру субарендатора, а владельцу снимает другую, в большинстве случаев более скромную жилплощадь по ДКН (квартиру в непрестижном районе, комнату, дом в деревне и т.д.). При этом разница между арендными платами дорогого и дешевого жилья делится между фирмой и заказчиком по договоренности.

Другие виды временного пользования жильем, где стороной соответствующих правоотношений преимущественно являются муниципальные органы (социальный и коммерческий наем, наем служебной жилплощади, поднаем, вселение временных жильцов, аренда с правом выкупа и др.), будут подробно рассмотрены в следующем, четвертом, разделе нашей книги.

По рассматриваемому договору собственник жилплощади или уполномоченная им организация (арендодатель) обязуется предоставить арендатору, который является юридическим лицом или ИП, помещение во временное владение или пользование на возмездной основе, то есть за плату. При этом арендатор, как уже говорилось выше, обычно сдает полученное жилье в субаренду (что, естественно, должно быть предусмотрено заключенным договором). Исходя из смысла ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды определяется соглашением сторон, и если временные рамки не установлены, то договор считается бессрочным. Однако при этом любая из сторон вправе отказаться от его исполнения, предупредив другую за три Месяца. Также при правоотношениях аренды существует преимущественное право арендатора на новый срок заключения договора.

Комментируемое соглашение, так же как и остальные, рассматриваемые в этой главе, заключается в простой письменной форме (ППФ). При этом если срок действия договора превышает один год, То обременение прав собственника по нему подлежит обязательной государственной (не пугать с учетной) регистрации в органах юстиции.

На практике стороны, чтобы избежать указанной процедуры, частя заключают соглашение сроком на 11 месяцев или 364 дня, закрещ пляя в тексте положения о преимущественном праве его продления! на тех же условиях. Арендная плата по этому договору взимается обычно либо за месяц, либо за квартал вперед.


Комментарии закрыты.