Термин, вынесенный в заголовок, иногда ошибочно называют «ипотекой»: на самом деле ипотечное кредитование является одним из сегментов более широкого понятия — финансовых схем с участием строящихся или уже построенных объектов недвижимости, которые в наши дни получают все более широкое практическое применение.
В настоящем разделе мы рассмотрим договорное сопровождение операций на первичном и вторичном рынках, которые позволяют гражданам (физическим лицам) вселиться в приобретаемое жилье после выплаты части его стоимости, а также получить свободные денежные средства (кредит, заем) под залог имеющейся в собственности недвижимости.
Кроме вышеуказанных, существуют и иные финансовые операции на первичном и вторичном рынках жилья: например, приобретение ипотечных ценных бумаг или паев инвестиционных фондов; покупка квартир при помощи государственных жилищных сертификатов или муниципальных облигационных займов, а также приобретение объектов недвижимости (квартир, земельных участков, домов) с инвестиционными целями. Об этих и подобных им схемах извлечения доходов у нас шла речь в других книгах из серии «Сделки с недвижимостью», поэтому в настоящем издании они не рассматриваются. Авторы решили ограничиться теми операциями, при совершении которых присутствует понятие «ипотека».
Как уже говорилось выше, ипотечные кредиты, предназначенные для покупки недвижимости Московского региона, выдают порядка 120 банков, и их число, безусловно, будет увеличиваться. Естественно, растущая конкуренция приводит не только к улучшению условий кредитования (снижение ставок, уменьшение первоначального взноса, лояльность к подтверждению дохода и т.д.), но и к повышению агрессивности рекламы, вплоть до публикации явно недостоверной информации (в первую очередь этим грешат «независимые» ипотечные брокеры, всевозможные кооперативы, выступающие под вывесками центров, фондов, программ ипотечного кредитования, а также ряд банков, специализирующихся в первую очередь на потребительском кредитовании). Поэтому первой задачей здравомыслящего заемщика является не сбор предварительных документов, а поиск кредитного учреждения, куда лучше обратиться.
Большинство кредитных учреждений в целях оправдания собственных расходов устанавливают мораторий (запрет) на досрочное погашение долга, который составляет обычно 6—12 месяцев (минимум — 3 месяца, максимум — 3 года). После окончания этого срока отдельные банки начисляют штрафные санкции: в среднем 1—3 % от суммы досрочного платежа.
Одним из самых больных вопросов ипотечного кредитования как на первичном, так и вторичном рынках, так же как и при их покупке на свои средства, являются дополнительные расходы заемщиков (дольщиков), которые включают в себя следующие позиции:
— рассмотрение банком заявления клиента (до 3 тыс. руб.);
— проведение проверки (андеррайтинга — до 10 тыс. руб.);
— сбор за открытие (100—200 долл.) и ведение (0,5— 1,5% от суммы кредита) ссудного счета;
— комиссия за предоставление кредита (0,8—1,5%);
— за перечисление денежных средств застройщику (0,2—1% от суммы);
— за конвертацию (0,2—0,5%) и обналичивание (0,8— 1 %) первоначального взноса, а также проверку подлинности денежных купюр (0,1-0,15%);
— пересчет рублей в валюту и, наоборот, по невыгодному курсу (ЦБ ± 1-2%);
— услуги нотариуса или юридической фирмы за оформление документов (до 1% от суммы кредита);
— услуги «прикормленного» банковского оценщика (до 0,3% от общей стоимости объекта), а также риэлтеров (3—6%), если вариант еще не подобран;
— услуги уполномоченного ипотечного брокера (0,5—3% от суммы кредита);
— добровольно-принудительное страхование: риска неприоб- Ретения права собственности (0,3—0,8% от суммы кредита); жизни и здоровья заемщика (до 1,2%); утраты трудоспособности (до 0,5%).
У некоторых кредитных учреждений часть позиций, указанными выше, может быть бесплатной, однако дополнительная «платЛ за ипотеку» (эффективная ставка кредитования) может достигатаИ лишних 2,5—3%, не считая платежей в пользу третьих лиц.
содержание кредитного договора
Кредитные договоры, так же как и большинство других рассмаЯ триваемых в настоящей книге, составляются банками по принципу «мягко стелят, да жестко спать» — правоотношения, возникающие после подписания всех бумаг, в большинстве случаев ущемляютИ интересы заемщика (клиента). Более того, в некоторых банкал соответствующие договора и соглашения просто не дают на озна-Я комление до принятия положительного решения! В любом случае, чтобы избежать серьезных финансовых потерь, Вам потребуется помощь квалифицированного специалиста в области банковского кредитования.
Комментарии закрыты.