Как правильно составить договор по покупки\продажи недвижимости

Как правильно составить договор по покупки\продажи недвижимости

Если текст договора расположен на нескольких страницах, то необходимо его «парафировать» (ставить короткую подпись каждого участника) на каждой странице. Если текст напечатан на нескольких листах, обратная сторона у которых не содержит текста, необходимо обозначить произвольным росчерком то, что на странице нет текста. Это необходимо для того, чтобы у недобросовестной стороны не было возможно «внести» в текст договора какие-то изменения. Любые исправления, даже незначительные, должны удостоверяться подписью каждого участника договора.

Желательно, чтобы текст договора содержал такие фразы: «Текст договора прочитан Клиентом (Заказчиком), с условиями договора согласен» с отдельной короткой подписью рядом с этой фразой. Из опыта работа известно, что граждане нашей страны, практически юридически неграмотные, тем не менее в случаях, когда хотят безнаказанно уйти от ответственности за досрочное прекращение договора или его неисполнение или ненадлежащее исполнение, «на голубом глазу» заявляют, что якобы не читали договора, подписали «не глядя» и т.п. Самое интересное, что суды иногда принимают эти утверждения за истину.

Если на недвижимость установлена общая (долевая или совместная собственность), необходимо в тексте договора ввести раздел, что остальные участники общей собственности ознакомлены с текстом договора и согласны с его текстом. Это они подтверждают подписью с этим заявлением.

Текст договора оказания риэлтерских услуг должен быть написан так, чтобы у клиента не возникло затруднений в понимании его. Если текст составлен юридически сложным языком, то в договор должен быть включен раздел, в котором перечисляются юридические термины и нормы с «переводом» на простой русский язык. Если в текст договора включены какие-то юридические нормы, то желательно, чтобы эти нормы давались дословно в приложении к договору, а рядом курсивом разъяснялось на понятном простому обывателю языке, как трактуется эта норма и какие последствия будут для сторон при наступлении каких-либо событий, действии или бездействии стороны договора.

Очень многие условия, характеристики, обязательства и согласования по тем или иным вопросам содержат так называемые «Приложёнмя к договору», и это правильно. Отношения между риэлтером и клиентом носят, как правило, достаточно длительный характер, отличаются множественными контактами, уточнениями, согласованиями, изменениями и т.п. Обременять текст договора этими документами нецелесообразно. Но та и другая сторона должны понимать, что приложения и дополнительные соглашения имеют немного разный юридический смысл. Приложения — это констатация того или иного факта, даже если впоследствии одна из сторон изменит свои требования или выяснятся какие-либо неизвестные факты и обстоятельства до подписания договора оказания риэлтерских услуг. Приложение обычно носит заявительный характер. Например, продаваемая квартира имеет такие-то потребительские качества. Дополнительные соглашения — это уже договорные отношения, при которых возникают взаимные права и обязанности сторон. Поэтому в перечень документов, сопровождающих договор на оказание риэлтерских услуг вместо соглашения о цене объекта недвижимости необходимо составлять акт о согласовании с клиентом цены недвижимости, так как подписав соглашение о цене объекта, риэлтерская фирма берет не себя обязательство именно по этой цене продать или купить объект, а это не всегда возможно по разным обстоятельствам. И конъюнктура рынка меняется, и нет варианта запрашиваемых потребительских качеств по цене, указанной в соглашении, изменились обстоятельства у клиента и т.п.

Такой же подход должен быть к сумме вознаграждения за риэлтерские услуги и величине возмещения затрат фирмы. Лучше, если в части определения затрат в акте будет согласована некая фиксированная сумма, которая признается клиентом разумной и агентство недвижимости не должно доказывать фактические затраты по подготовке и проведению гражданско-правовой сделки, тем более, что фактически невозможно точно определить оплату транспорта (такси), количество расходных материалов в офисе, оплату мобильной связи и т.д.


Комментарии закрыты.