В этом случае заказчик звонит Вам и сообщает, как говорил классик, пренеприятнейшее известие — сделка состояться не может! Причины объявляются разные, классический форс-мажор (кто-то из собственников умер, пропал без вести, сгорел дом — предмет сделки); у приобретателя существенно ухудшилось финансовое положение (украли деньги, их невозможно вытащить из-за кризиса, появились расходы на лечение внезапно заболевшей мамы или ребенка); у отчуждателя возникло обременение права собственности (появился еще один наследник, супруги стали делить имущество, старенькая бабушка выжила из ума и раздумала переезжать, а квартира приобреталась для нее) — да мало ли возникает обстоятельств, когда жизнь круто меняется?
Итак, заказчик разъясняет Вам свою ситуацию, которая внешне выглядит естественной и правдивой, возможно, показывает соответствующие документы (хотя Вы об этом пока не просили) и просит вернуть оригиналы с эксклюзива (внесенную предоплату). Также он благодарит за проделанную работу, утверждает, что будет рекомендовать Вас своим друзьям (другим клиентам) и даже предлагает некоторую денежную компенсацию (естественно, мизерную).
О ВНИМАНИЕ! ПРАКТИКА ПОКАЗЫВАЕТ, ЧТО ПОЧТИ 90% ПОДОБНЫХ ДУШЕЩИПАТЕЛЬНЫХ ИСТОРИЙ — ОБЫЧНОЕ ВРАНЬЕ (бывали случаи, что клиенты даже брали грех на душу, заявляя, что участник сделки якобы умер), и все это придумывается для того, чтобы расторгнуть договор с агентством без применения штрафных санкций (на самом деле заказчик «не хочет», но утверждает, что «не может»). Однако давайте рассмотрим подобные сценарии более подробно:
обстоятельства непреодолимой силы (форс-мажор). При наступлении таковых стороны полностью или частично освобождаются от неисполнения своих обязательств по договору, а также, по соглашению сторон, срок исполнения обязательств может быть перенесен на время действия подобных обстоятельств (обычно на 3—6 месяцев). На практике форс-мажор подразделяется на классический (стихийное бедствие, военные действия, вооруженные социальные конфликты, смерть участника сделки, объявление его пропавшим без вести) и расширенный (изменение существующего законодательства, запретительные решения и действия государственных органов и органов местного самоуправления и т.д.). Обычно клиент ссылается на три форс-мажорных обстоятельства, которые после соответствующей проверки признаются агентством: во-первых, смерть участника сделки (документы или предоплата возвращаются после предъявления оригинала Свидетельства); во-вторых, судебное решение о признании гражданина временно отсутствующим (ст. 42—44 ГК РФ); в-третьих, физическое уничтожение объекта сделки (пожар жилого дома или взрыв в квартире, приведший к ее разрушению). Пожар в квартире (даже сильный) и ее затопление обычно к таковым обстоятельствам не относятся.
На практике отдельные недобросовестные клиенты, обычно «наученные» другими риэлтерами или юристами, пытаются, часто довольно-таки грубо, фабриковать форс-мажорные обстоятельства (типа «Вы знаете, произошло такое несчастье, три дня назад наша бабушка (собственник жилья) пошла погулять и до сих пор не вернулась…» или «Сын с друзьями поехали на машине, попали в ДТП, двое погибли, а он в коме»). В общем, вам нагло поют народные частушки На уровне детской страшилки «Девочка как-то купаться пошла, в среду нырнула, в субботу всплыла» и при этом требуют возврата оригиналов правоустановки или предоплаты! Не спешите! Попросите граждан написать соответствующее заявление на имя гендиректора агентства (а это уже юридический документ) и скажите, что служба безопасности фирмы проведет собственное расследование,о результатах которого вы, уважаемые клиенты, будете надлежащим образом уведомлены. При таком переводе эмоционального разго-1 вора «в правовое поле» большинство затейников сразу «сдуваются», и разговор идет уже в более конструктивной форме — продолжение сотрудничества или разумная денежная компенсация. Естественно, не забудьте проверить все РБД и риэлтерские газеты Вашего города — возможно, слегка видоизмененный вариант (например, вместо второго этажа указан третий, вместо корпуса А соответственно Б) выставлен на другой контактный телефон!
В ст. 451 ГК РФ содержится понятие «существенное изменение», которое по своей правовой природе отличается от рассмотренной выше «непреодолимой силы» — изменение обстоятельств признается судом существенным (и при этом договор расторгается или меняется) в случае, когда обстановка изменилась настолько, что если стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен или был заключен на совершенно других условиях. ‘
На практике под это положение законодательства можно подвести очень много случаев: ограничение права собственности отчуждателя (жилищный, семейный, наследственный спор); утрата денежных средств приобретателем (хищение, невозможность получения с банковского счета, затраты на лечение внезапно заболевших родственников); резкое изменение цен на рынке недвижимости < или колебания курсов валют; точечное строительство во дворе выбранного дома или возведение экологически опасного предприятия вблизи земельного участка; скрытые сезонные дефекты объекта (протечки от снега, грибок на стенках осенью) и т.д. Однако при расторжении договора при существенном изменении суд по требованию ответчика (в нашем случае — агентства) должен определить последствия такого расторжения и возложить на истца обязанность оплатить понесенные расходы (подробнее об этом у нас пойдет речь в конце этого подраздела). К тому же несостоявшийся клиент отлично понимает, что судиться в такой ситуации с риэлтерами выйдет себе дороже, ведь объект сделки будет находиться под арестом до вступления в законную силу решения суда;
Комментарии закрыты.