Уступка прав и обязанностей сторон, вытекающих из ипотеки, регулируется нормами гл. 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве», а также главой VIIЗакона № 102-ФЗ, где регламентируется также оборот и залог закладных.
В случае, если имеет место перемена залогодержателя (кредитора, заимодавца), то происходит переход прав кредитора к третьему лицу, если же другое лицо приходит на место залогодателя (должника, заемщика), то речь идет о переводе долга. Теоретически существует и одновременная замена лиц — оба обязательства переходят одному лицу, но в рассматриваемой ниже ситуации это не происходит.
Право или требование, принадлежащее кредитору (залогодержателю) на основании договора ипотеки или по обеспеченному ипотекой основному обязательству, могут быть переданы в соответствии со ст. 382 ГК РФ третьему лицу либо в силу закона, либо по сделке. Существенным отличием этой процедуры от превода долга является то, что ни на уступку требования, ни на переход права кредитора согласие должника (залогодателя) не требуется, он лишь уведомляется о переуступке в надлежащей форме. При этом в силу ст. 47 Закона № 102-ФЗ не допускается самостоятельная уступка прав кредитора по договору ипотеки или обязательству, обеспеченному таковой, права на которые удостоверены закладной. Поэтому на практике Указанная процедура в «чистом виде» используется в двух случаях: при приобретении новостроек и уступке прав кредитора по договору займа. Во всех остальных ситуациях используется либо передача прав по закладной (ст. 48 Закона № 102-ФЗ), либо залог закладной (ст. 49), о которых и пойдет речь в этой главе.
Перевод долга, то есть обязательств залогодателя (должника), ча другое лицо, проводится совершенно по иным правилам, нежели Уступка прав. Существенным отличием является то, что указанная Процедура в соответствии со ст. 37 Закона № 102-ФЗ допускается Только с письменного согласия залогодержателя (кредитора).
Немного иная ситуация возникает, если первоначальный залогодатель (должник) не хочет или не может больше вносить платежи по кредитному договору и планирует заложенную квартиру (или иной объект недвижимости) продать. Обычно залогодержатель (банк) не возражает против такого развития событий, правда, при условии, что уже закончился мораторий на досрочное погашение кредита (обычно 3—12 месяцев). При этом на практике используются два варианта проведения подобной сделки:
Первая схема: банк дает письменное согласие в виде уведомления в органы юстиции (соответствующее Управление Росреестра) о том, что не возражает по поводу снятия залога с квартиры. В соответствующем договоре купли-продажи (ДКП) указывается, что на момент его подписания объект находится в залоге банка, а к покупателю (новому собственнику) квартира переходит уже без обременений.
Естественно, остаток долга по первоначальному кредитному договору покупатель вносит в депозитную ячейку или на счет банка-кредитора, а другую часть суммы — в ячейку продавца. При этом весьма проблематично указать в ДКП не облагаемую налогом цену в 1 млн руб., да и не каждый покупатель согласится приобретать такой «неурегулированный» объект за его полную рыночную стоимость.
Вторая схема: банк сразу предлагает покупателю расплатиті за продавца (первоначального залогодателя) по кредиту: приобретатель своими деньгами гасит долг (обычно даже после истечения срока моратория с небольшими штрафными суммами), и стороны получают «на руки» уведомление о снятии залога, после чего покупатель «докладывает» в ячейку оставшуюся до договорной цены сумму и участники сделки подписывают «необремененный» ДКП, который в последствии свободно регистрируется.
Как уже говорилось выше, закладная является именной ценной бумагой, представляющей ее законному владельцу . право на исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой, без предоставления других доказательств этого обязательства. Впоследствии кредитное учреждение (банк) — первичный владелец закладной может ее (т.е. фактически свои права кредитора) возмездно переуступить третьим физическим или юридическим лицам, включая и государство. Передача прав по закладной осуществляется оформлением передаточной надписи (иногда испльзуется термин «индоссамент», что юридически не совсем точно) с указанием нового владельца. При этом обязательно сторонами подписывается возмездный договор уступки прав (чаще всего в виде купли- продажи или мены), а также составляется акт приемки-передачи закладной.
Естественно, о состоявшейся замене лиц обязательно информируется и должник (заемщик по ипотечному договору), что, впрочем, не несет для него никаких правовых последствий, за исключением «отправки» платежей на счет нового владельца, указанного в таком уведомлении.
В соответствии со ст. 49 Закона № 102-ФЗ возможен также залог закладной новым, то есть «вторичным» ее владельцем, что оформляется записью в соответствующем разделе бумаги. При этом, по аналогии с вышеизложенным, оформляется договор залога закладной, однако ее передача залогодержателю не обязательна и является предметом соглашения сторон. Акт приема-передачи в этом случае составляется только тогда, когда стороны договорились, что хранение ценной бумаги будет осуществлять именно залогодержатель закладной.
Ниже приводится образец «вторичной» закладной с двумя отметками о смене владельца и надписью о ее залоге. Для удобства восприятия стандартный внешний вид (форма) документа не приводится.
Комментарии закрыты.