Договор целевого займа на покупку жилья

Договор целевого займа на покупку жилья

В отличие от «простого» займа, разобранного нами в предыдущем разделе 6.5.1, рассматриваемый договор носит целевой характер:! в нем прямо указано, что денежная сумма предоставляется заимодавцем для покупки заемщиком недвижимого имущества: комнаты квартиры, дома, коттеджа, таунхауса или прав на таковое. При использовании заемных денежных средств, превышающих 1 млн руб.,і для приобретения вторичного жилья, находящегося в собственности продавца менее трех лет, в тексте такого целевого договора также! указывается, что он используется и на неотделимые улучшения (на- пример, ремонт, см. раздел 7.3.4 нашей книги) объекта.

Очень важным и актуальным является вопрос обеспечения обя- зательств заемщика по целевому займу — ведь на момент подписа-# ния основного договора и получения заемщиком денежной суммы он пока не имеет в собственности объект недвижимости, за который намерен расплатиться взятыми взаймы деньгами (и который будет впоследствии обременен ипотекой). Указанная проблема може быть решена несколькими способами: во-первых, в основном до~ говоре указывается отлагательное условие (обязательство сторо№ заключить договор ипотеки в момент приобретения заемщиком права собственности); во-вторых, стороны сделки купли-проді могут заключить предварительный договор; в-третьих, три экземпляра договора ипотеки подписываются должником (заемщиком» и залогодателем в одном лице) сразу, только в них не проставляются дата и сведения о государственной регистрации прав собственности заемщика на покупаемую (обременяемую) квартиру. Обычно так делается, когда заем носит явно выраженный фиктивный (мнимый) характер- например, при переоформлении полукриминальной недвижимости на подставного (или буферного) покупателя, обналичивании жилищных субсидий или государственных жилищных сертификатов и т.д.

Теоретически участниками целевого займа могут быть как физические, так и юридические лица, причем с обеих сторон. Ниже приведен договор, по которому заимодавцем является организация, заемщиком — солидарно несколько граждан, а займ является процентным. В этом случае дополнительно выпускается и регистрируется закладная (при взаимоотношении двух физических лиц это обычно не делается, хотя прямо законом не запрещено).

Рассматриваемый документ имеет много общего как с разобранными ранее заемными (см. разделы 6.5.1 и 6.5.2), так и кредитными (6.2.1, 6.3.2) договорами. Существенным его отличием является тот факт, что он заключен между двумя юридическими лицами, не являющимися по законодательству РФ кредитными организациями (поэтому между сторонами и возникают правоотношения займа), а также в предмете обеспечения обязательств заемщика — не недвижимость, а ценные бумаги — первичные или вторичные закладные, договор з&пога которых стороны составляют Дополнительно (см. раздел 6.6.4).

Подобный заем может быть как целевым, так и свободным — во втором случае к предмету обеспечения предъявляются более высокие требования по ликвидности.

Рассматриваемый договор по своей правовой природе прак- тически идентичен приведенному в разделе 6.2.2, а также похож lia залоговые договора из разделов 6.3.3 и 6.6.4.

Нго существенной особенностью является то, ЧТО ОН «обслуживает» правоотношения не кредита, а займа, то есть сторонами "()Добного договора могут быть любые физические и/или юриди- Ческие лица, а не только кредитное учреждение (банк).

Если предметом залога является недвижимое имущество, то обременения, возникающие из рассматриваемого договора, подлежат государственной регистрации в органах юстиции (соответствующее Управление Росреестра) на условиях, предусмотренных федеральными законами № 102-ФЗ и 122 ФЗ.

Однако на практике, чаще всего при оформлении займа между. физическими лицами, это не делается, а в отдельных случаях (см. пример из раздела 6.5.1) залоговый договор даже не составляется вообще. Такой в корне неверный подход приводит к тому, что недобросовестный заемщик, принявший решение добровольно с заимодавцем не расплачиваться, переводит принадлежащее ему недвижимое и иное имущество на подставных лиц, а сам предстает перед кредитором малоимущим «босяком». В случае же государ-1 ственной регистрации обременения оформить отчуждение недвижимости можно только с письменного согласия заимодавца.

На практике часто встречаются случаи, когда заемщик по разным причинам не хочет или не может исполнить свое обязательство вернуть деньги, а заимодавцу указанные средства (или их часть) требуются срочно (наложение взыскания на заложенное имущество обычно продолжается минимум полгода). В такой ситуации заимодавец может переуступить свое право требования долга (обычно с дисконтом 30—50%) любому физическому и/или юридическому лицу (например, фирме, специализирующейся на сборе долгов, коллекторскому агентству, адвокату или даже профессиональному вымогателю) путем оформления договора цессии (первоначальный J кредитор называется в этом случае цедентом, а новый — цессионарием).

Такой договор составляется в той же форме (нотариальной или ППФ), в которой был заключен основной договор займа. При этоМ в соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором цессии, права первоначального кредитора переходят к новому в том объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту подписания договора (сюда входят права на неуплаченные проценты, штрафные санкции, а также обеспечение исполненИ обязательства, то есть право наложения взыскания на заложенное имущество). При этом должник по основному обязательству ув домляется (надлежащим образом) о прошедшей преуступке.


Комментарии закрыты.