Свобода договора (ст. 421 ГК РФ) позволила участникам инвестиционного процесса самостоятельно, исходя из сложившейся практики и обычаев делового оборота, определить виды договоров, применяемых на первичном рынке: инвестиционный договор, договор соинвестирования, долевого участия, уступки права требования, паевого взноса и т.д. Все они являлись договорами о при1- влечении финансовых средств в строительство жилья, но носили самые разные названия. Предмет и содержание были почти одина-Д ковыми и заключались в том, что участники инвестиционного процесса (граждане и/или юридические лица) вкладывали денежные средства в строительство жилого дома, а организация-застройщи: брата на себя обязательство передать им в будущем (после заверше ния строительства и сдачи дома в эксплуатацию) причитающуюс/ участникам инвестиционного строительства долю в виде квартиры или, например, нежилого помещения.
Поскольку однозначных правил по заключению вышеуказанН ных договоров в нормативных актах определено не было, а стал4 быть, и ответственность за нарушения и срыв обязательств по нил! нигде не закреплялась, это часто приводило к недобросовестному исполнению инвестиционных контрактов и договоров, срыву сро ков строительства, банкротству Предприятий, а порой к двойньїі продажам и откровенному мошенничеству.
Однако на большинство заключенных ранее и действующих в настоящее время на первичным рынке договоров, не распространяются нормы вышеуказанного закона, т. к. используя пробелы в за- конодательстве, компании-застройщики применяют на практике (по состоянию на середину 2011 г. — более половины случаев) т. н. серые договоры, о которых у нас речь пойдет в главе 5.4.
Лицо, «продающее» гражданину право на квартиру, может быть как застройщиком, так и генеральным инвестором, инвестором или соинвестором. Чаще всего гражданин заключал Договор не с застройщиком и/или генеральным инвестором, а с последующими перекупщиками — инвестором или соинвестором, ведь застройщику или генеральному инвестору невыгодно было Сниматься розничной реализацией квартир физическим лицам, Ді« них единичные договоры не представляют большого интереса. %Аа как выгоднее продать квадратные метры оптом вторичным Инвесторам и таким образом обеспечить себе постоянный приток Денежных средств. Инвесторы, являющиеся по своей сути опто- ІІЬ’Ми покупателями жилья, вкладывали средства в строительство и получали право требования на часть квартир в строящемся доме.
В договорах о привлечении финансовых средств в строительств» жилья обычно указывается строительный адрес, в котором не обязательно наличие улицы и номера дома, в нем может быть простл указан микрорайон и/или номер квартала. Поэтому в тексте дого- вора необходимо указать ориентиры, привязывающие строящийся дом к уже существующим.
При указнии стоимости строящегося жилья в тексте договора обязательно должна быть формулировка, что: стоимость 1 кем. общей площади квартиры составляет 3000(три тысячи) $/кв.м в рублях по курсу ЦБ РФ на день о/ыаты, указанная стоимость одного кв.м. является окончательной и изменению не подлежит.
Не лишним будет напомнить, что по действующему законодательству Российской Федерации летние ввпомогательные помещения: балконы, лоджии, веранды и террасы, — не входят в общую площадь квартиры (ст. 15 ЖК РФ), и с 01.03.2005 г. должны рассчитываться без соответствующих коэффициентов (балконы — 0,3, лоджии 0,5), что на практике обычно не делается.
Результатом инвестиционной деятельности становится квартира, в которую Вы, уважаемый читатель, сможете въехать только после ввода дома в Эксплуатацию и подписания акта приемки (по срокам это может занимать от полугода до трех лет).
Комментарии закрыты.