В договорах с риэлтерскими фирмами также необходимо вводить обычные условия, которые будут свидетельствовать, что обе стороны согласовали не только предмет договора и другие существенные условия, но и подробный алгоритм их взаимоотношений и конкретных действий по исполнению договора. Обычные условия, содержащиеся в тексте договора, позволяют строить взаимоотношения между сторонами четко и определенно. Например, договоренность сторон о том, что является критерием надлежащего исполнения договора, договоренность о том, каков конкретный объем предоставляемых клиенту услуг, например, количество предлагаемых в определенный срок вариантов для покупки квартиры, так как отсутствие этого критерия объема и качества работы исполнителя дает возможность клиенту практически бесконечно «копаться и капризничать» при выборе варианта и исполнитель становится заложником у клиента и «обязан» снова и снова предлагать клиенту десятки квартир. А может возникнуть и обратная ситуация, когда время идет, а риэлтер не предлагает, либо предлагает мало потенциальных вариантов, либо предлагает «совсем не то».
Случайными условиями считаются те, которые помогают участникам договора исполнить договор и получить по нему, то, что участник ожидает от этого договора «без проблем». Дело в том, что многие граждане, предприниматели, юридические лица, не имея юридической подготовки, становятся заложниками собственного (это еще называют добросовестным заблуждением) представления о некоторых возможностях и последствиях ситуации, если одна из сторон или обе стороны по каким-то причинам не исполняют, либо ненадлежащим образом исполняют свои обязанности по договору.
Например, многие считают, что если договор не исполняется одной из сторон, то надо требовать расторжения договора в судебном порядке и добросовестной стороне сторона недобросовестная обязана вернуть все что получила по сделке. Например, между продавцом и покупателем была договоренность о рассрочке платежа за квартиру. Особенно часто такая договоренность имеет место, когда стороны договора хорошо и давно знакомы, продавец не может длительное время продать квартиру (рынок слабый, покупателей практически нет), а сосед готов купить квартиру, но может отдать только часть денег, а оставшиеся он обещает выплатить через некоторое время. Сделка оформляется, право собственности переходит к соседу, но не получается у него выплатить деньги в срок, возникает сложная ситуация, продавец обращается в суд о расторжении договора и возврата проданной квартиры в его собственность. Решение суда неприятно удивит продавца, так как в соответствии со ст. 452 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, при расторжении договора возврата полученного по сделке законом не предусмотрено. То есть при обращении в суд о расторжении договора продавцу в части возврата проданной квартиры будет отказано. Само по себе расторжение договора в этой ситуации бессмысленно, так как квартира в собственность продавца по суду передана быть не может. А вот если бы в текст договора была включена фраза «В случае расторжения договора из-за неисполнения одной из сторон своих обязательств по договору каждая из сторон должна вернуть другой стороне все полученное по сделке, при этом добросовестная сторона вправе требовать от виновной стороны возмещения всех возникших у добросовестной стороны убытков», то, во-первых, такой пункт Договора очень стимулировал бы каждую сторону в неукоснительном исполнении договора купли-продажи, а, во-вторых, если по какой-либо причине одна из сторон ненадлежащим образом исполнила договор, то добросовестная сторона минимально пострадает от создавшейся ситуации. Конечно, будут многочисленные суды, потерянное время, дополнительные материальные затраты на адвокатов, уплату пошлины и т.п., но в результате пострадавшая сторона получит «свое» обратно.
Любые случайные условия, которые не противоречат закону, сделают договор не только ясным и «прозрачным» для каждой из сторон цо прежде всего облегчат положение добросовестной стороны, если в сделке что-то пошло «не так, как думалось». Кроме этого, случайные условия делают любой договор индивидуальным, непохожим на так называемые типовые, а это свидетельствует о том, что стороны вдумчиво и ответственно отнесли к таким важным действиям, как совершение гражданско-правовой сделки с недвижимостью, влекущей серьезные юридические и фактические последствия.
При этом хотелось бы указать, что в договорах с риэлтерскими фирмами наличие случайных условий, включенных по требованию клиента, позволит обеим сторонам создать паритетность (равенство) в отношениях, ведь не секрет, что многие заказчики, обратившись к «ушлым» специалистам, зачастую становятся жертвами недобросовестных агентов, «съевших собаку» на манипуля- тивном общении. Риэлтер — сложная и интересная профессия. Каждый хороший специалист, общаясь с клиентами, партнерами по сделке, коллегами-контрагентами, чиновниками, должностными лицами органов регистрации и т.д., выступает в роли «юриста», «психолога», «экономиста», «оценщика», «дизайнера», «артиста», иногда при необходимости (до прихода потенциального покупателя) и «уборщика и ремонтника», то есть для достижения эффективности своей профессиональной деятельности риэлтер должен быть неординарным и гибким, настойчивым и упорным, но обязательно честным человеком, потому что гражданин, обратившийся за профессиональной помощью к агенту или маклеру, прежде всего доверяет ему, и не просто доверяет, а «передает» в работу правоустанавливающие документы на очень дорогостоящее имущество, и обман со стороны риэлтора может привести к катастрофе — человек может лишиться не просто имущества, а жилья, то есть основы основ своей жизни. К сожалению, на рынке недвижимости все отношения «заказчик—исполнитель» не имеют контроля со стороны государства, так как лицензирование риэлтерской деятельности было отменено в 2002 г., нет закона о риэлтерской деятельности, нет критериев профессиональной подготовки специалистов, большинство агентов не владеют даже минимумом юридических знаний, а только имеют практический опыт, а о нормах гражданского законодательства, регулирующих имущественные отношения, имеют только смутное, не всегда правильное, представление, поэтому у клиентов риэлтерских фирм и отдельных специалестов часто возникают проблемы, иногда неразрешимые. Хотелось бы дать совет всем клиентам риэлтерских фирм — Вы заключаете договор с юридическим лицом, в нем нет указания, какое лицо является конкретным исполнителем, и в случае, если у клиента впоследствии возникнут претензии к юридическому лицу и к конкретному исполнителю, выясняется, что последний не числился в штате фирмы, не заключал постоянный или временный трудовой договор со своим работодателем и юридическое лицо впоследствии просто открестится от этого исполнителя и будет пытаться доказать клиенту, что он или она сами виноваты с создавшейся ситуации. Требуйте внесения втекст договора об оказании риэлтерских услуг данных о конкретном исполнителе, тогда юридическое лицо несет ответственность за все действия своего работника!
В принципе, каждый думающий человек, прежде чем заключить какой-либо договор, сначала ею прочитает, обдумает его содержание, оценит все риски, какие могут возникнуть у него после заключения договора и хотя бы обратится к юристу-специалисту по вопросам риэлтерской деятельности и сделок с недвижимостью. Обращение к юристам общего профиля малоэффективно, так как они, как правило, имеют весьма смутное представления о порядках и правилах рынка недвижимости и о том, что может произойти при той или иной ситуации.
Авторы данной книги проводят обучение и переподготовку риэлтеров и ежегодно в каждой группе присутствуют несколько дипломированных юристов, пришедших на рынок недвижимости и понявших, что это особый сегмент юридических отношений и в этой области права юрист обязан кроме общих юридических знаний, получаемых в ВУЗах, иметь специальные знания о рынке недвижимости и правилах делового оборота, сложившихся за 20 лет существования этого рынка. «Обычные» юристы, как правило, выглядят если не беспомощно, то не совсем профессионально, когда «отрабатывая» свой гонорар, «ляпают» иногда откровенную глупость и проявляют некомпетентность именно в сделках с недвижимостью.
Комментарии закрыты.