Договоры, сопровождающие оформление сделок

Договоры, сопровождающие оформление сделок

Граждане и юридические лица, проводящие самостоятельно или под руководством риэлтера сделку, подчас не задумываются, что наряду с основным договором, который отражает сушество значимых действий, определяет обязательства сторон, условия сделки, сроки исполнения и т.д. (об этом практически весь текст нашей книги), каждый шаг, каждый этап подготовки и проведения варианта должен оформляться дополнительным договором, соглашением или распиской о принятии обязательства либо иным документом, подтверждающим какой-либо факт или событие, исполнение или неисполнение, сроки, взятые обязательства и тому подобные веши, которые делают проведение сделки безупречным и прозрачным процессом, когда стороны понимают, какие практические действия и как надо совершить, чтобы волеизъявление сторон воплотилось в действительность.

Например, у одной стороны — покупателя — есть намерение купить, а у другой стороны — продавца — продать. Казалось бы, в силу общего смысла все, в том числе и стороны, подразумевают под этим одно и то же. Но на практике, если не составить предварительный договор, соглашение о задатке или авансе, то намерения эти очень легко могут быть изменены одной из сторон. Юристы говорят: «Слова к делу не подошьешь». Это в применении к сделкам с недвижимостью можно перефразировать так: «Мололи что я сказал — вчера хотел, а сегодня уже не хочу: сам слово дал, сам и взял». И другая сторона остается «в прогаре».

Если это продавец, то он, заручившись обещанием покупателя купить квартиру, скорее всего, уже не показывает жилье другим претендентам, перестает публиковать предложения о продаже, под будущие деньги строит планы, берет на себя обязательства перед третьими лицами и т.п. А покупатель, который в устной форме получил от продавца обещание продать до определенной даты и по определенной цене, может оказаться в положении, когда накануне сделки продавец резко или не очень повышает цену или вообще отказывается продать ему, так как нашел белее выгодных покупателей на свою квартиру. Так что, чтобы не было мучительно больно, необходимо оформлять свои обязательства и условия по сделке в письменной форме, так как в процессе выработки текста договора или соглашения, определения сроков и других параметров сделки все это легче и правильнее будет зафиксировать на бумаге, а в случае возникновения спорной ситуации можно либо между собой, полюбовно, разрешить проблемы, либо пострадавшая сторона сможет обратиться в суд за защитой своих прав (также допустимо и «внесудебное» урегулирование спора).

Поэтому основной договор обрастает множеством иных доку- 1 ментов, которые дополняют либо отражают фактические действия сторон при проведении сделки с недвижимым имуществом.

Образцом таких соглашений, например, могут служить соглашения об авансе или задатке. И в первом, и во втором случае сумма, передаваемая покупателем продавцу, является предоплатой в оговоренном размере. Разница между ними в том, что передачей этих денег покупатель обозначает свое желание купить, а прини- мая эти деньги от покупателя, продавец обозначает свое желание продать. Но главный смысл такой передачи — обозначение не желаний, а обязательств. Разница между авансом и задатком в том, что аванс не несет никакой обеспечительной функции, а задаток такую функцию выполняет.

Передача денег при сделке должна в соответствии с законом сопровождаться распиской того, кто эти денежные суммы принял. Так как если впоследствии произойдут какие-либо события, по- влекущие, например, смертьлица, принявшего деньги, то доказать факт их передачи будет очень трудно. Да и поле для мошенничества в этом случае весьма широкое. А такие риски необходимо минимизировать. Поэтому предлагаем Вам некоторые договора и соглашения, помогающие проводить сделку ответственно и квалифицированно.

Указанный документ стал использоваться в практике оформления «боковых» сумм, не указанных в договоре, с середины 2009 года, когда фискальные органы, точнее говоря, отделы по налоговым престщ плениям (ОУНП) всерьез взялись за уклонистов-«миллионщиков» и традиционные схемы (расписка, заем с особыми условиями, неотделимые улучшения, нерегистрируемое допсоглашение об из-1 менении цены и т.д.) стали угрожать применением в адрес продавца санкций, предусмотренных ст. 119 и 122 НК РФ также ст. 198 УК РФ (более подробно об этом у нас шла речь в книгах нашей серии,! посвященных криминалу на рынке недвижимости). Подобное обязательство отличается от расписки в получении боковой суммы тем, в ней не указан сам факт получения денежной суммы (сокрытая которой продавцом влечет за собой ответственность по налоговому,і или даже уголовному кодексу), а сказано лишь об отчуждателя (его правоприемников) выплатить таковую, если он, его наследники, или третьи лица, действующие в интересе отчуждателя, признают совері шенную сделку недействительной. Причем в вышеупомянутом обяв зательстве должна присутствовать такая фраза: «Квартира не может быть изъята у покупателя до полного выполнения мной (продавцом или его правоприемниками) настоящего обязательства».

Разбираемый документ составляется в форме, принятой дл расписки — пишется продавцом собственноручно (участниками ОДС — каждым на свою сумму отдельно) и нотариальному уд°’стоверению не подлежит.


Комментарии закрыты.